تخلیه ملک
#1
تخلیه  ملک
براساس ماده 446 قانون مدنی اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌نامند. عین مستاجره نیز به مورد اجاره گفته می‌شود. براساس قرارداد تنظیم شده میان طرفین، مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، از منافع عین مورد اجاره منتفع می‌شود.
اجاره‌نامه یا قرارداد اجاره به دو صورت رسمی و عادی تنظیم می‌شود. پس از پایان‌ یافتن قرارداد مربوط له اجاره، در صورتی که مستاجر نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نکند، مالک می‌تواند دعوی تخلیه خود را تسلیم مراجع قانونی نماید.
بنابراین،‌ دعوی تخلیه زمانی قابل طرح است که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را طبق اجاره‌نامه یا هر قرارداد دیگری در اختیار و تصرف فرد دیگری قرار داده و با پایان یافتن زمان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه خود را با طرفیت متصرف (مستاجر) مطرح می‌نماید.
لازم به ذکر است که در صورتی که در قرارداد اجاره، مدت اجاره قید نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.
تفاوت تخلیه و خلع ید
خلع ید به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک مال غیر منقول به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وي را از تصرف متصرف خارج کند و تحویل او بدهد.
خلع ید به معناي خاص، دعوایی است که طی آن مالک با اثبات مالکیت خود با ارایه ي دلایل، رفع تصرف متصرف غیر قانونی را خواستار است.
تخلیه املاک مسکونی
1.      چنانچه اجاره‌نامه از نوع عادی با قید مدت اجاره باشد و شرایط دستور تخلیه در آن ذکر شده باشد و هر دو طرف عقد به همراه دو شاهد ذیل آن را در دو نسخه امضا کرده باشند، موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف محل قرارگیری ملک می‌تواند تقاضای دستور تخلیه نماید. در صورتی که ملک مسکونی با وکالت‌نامه رسمی اجاره داده شده و اجاره‌نامه عادی باشد، مالک و یا وکیل دادگستری می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف برای تخلیه اقدام نماید.
2.      در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر و یا وکیل او با مراجعه به دفتر اسناد رسمی که اجاره‌نامه در آن تنظیم شده با صدور اوراق اجراییه برای ابلاغ و اجرای حکم تخلیه به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل مراجعه می‌کند.
3.      پس از ابلاغ و یا اجراییه، مستاجر، ظرف 3 روز می‌بایست محل را تخلیه کرده و تحویل دهد.
تخلیه املاک تجاری
در مورد املاک تجاری، قوانین زیر برقرار است:
1.      املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.
 
2- املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابتسرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.
3- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56، موجر نمی‌تواند مستاجر را به دلیل پایان مدت اجاره مجبور به تخلیه ملک نماید و باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ این مساله حتی در صورتی که مستاجر قبلاً حق سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد، صادق است.
در املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 1356، با رخ دادن هر یک از شرایط زیر موجر می‌تواند دعوی تخلیه ملک علیه مستاجر را اقامه کند:
1- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
2- در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
3- در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می‌تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
4- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
منبع:  http://vokalayedadgostar.com/تخلیه-ملک/ 

پاسخ
سپاس شده توسط:


پرش به انجمن:


کاربران در حال بازدید این موضوع: 1 مهمان


تبلیغات متنی